Nachrangfinanzierung

Die Nachrangfinanzierung ist ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen, das im Grundbuch nicht den ersten Rang genießt, sondern hinter der Hauptschuld eingetragen wird. Dieses Nachrang-Darlehen macht sich in der Regel erforderlich, wenn eine Immobilie zu mehr als 50 bis 60 Prozent ihres Beleihungswertes finanziert wird, was den überwiegenden Normalfall darstellt. Auch kann auf eine bereits finanzierte Immobilie inklusive Grundstück mit teilweise getilgter Hypothek nochmals eine Nachrangfinanzierung aufgenommen werden.

Ökonomischer Hintergrund der Nachrangfinanzierung

Wenn ein grundpfandrechtlich besichertes Objekt finanziert wird (die Immobilie plus Grundstück ist das gängigste Beispiel), muss der vorrangige Finanzierer davon ausgehen, dass bei einer Zwangsversteigerung nicht der volle Wert erzielt wird. Die gängigsten Rechnungen gehen von 50 bis 60 Prozent Erlös aus, die somit den aktuellen Beleihungswert des Objektes darstellen. Normalerweise würde der Finanzierer vom Erwerber für den Rest des Kaufpreises einen entsprechenden Eigenkapitalanteil verlangen, der jedoch nur höchst selten aufgebracht wird. Daher gewährt der Kreditgeber ein vorrangiges Darlehen bis zum Beleihungswert, das erstrangig im Grundbuch eingetragen und im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird. Für dieses Darlehen werden die am Kapitalmarkt jeweils günstigsten Zinsen entsprechend der jeweiligen Bankenkonditionen gewährt. Die Nachrangfinanzierung wird zu höheren Zinsen wegen des höheren Ausfallrisikos gewährt. Banken vergeben durchaus beide Darlehen innerhalb einer einzigen Hypothekenfinanzierung, tragen sie aber gesondert im Grundbuch ein und trennen sie auch vertraglich.

Praktische Ausgestaltung der Nachrangfinanzierung

Praktisch ist die Nachrangfinanzierung auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2013 um rund 0,2 bis 0,8 Prozent Zinsbelastung teurer als das vorrangige Darlehen bis zum Beleihungswert. Der Erwerber kann sich entscheiden, von einer Bank ein Gesamtdarlehen ohne Nachrangfinanzierung zu insgesamt höheren Zinssätzen aufzunehmen (dann meist 0,1 bis 0,5 Prozent teurer), bei einer Bank beide Darlehen gebündelt abzuschließen oder ein Nachrangdarlehen bei einem anderen Finanzierer aufzunehmen. Aus praktischen Gründen werden die Wege 1 oder 2 präferiert, von denen der Käufer „nichts merkt“ – er zahlt an eine Bank eine einzige Monatsrate für das Annuitätendarlehen. Praktisch ist der Weg Nummer 2 eigentlich der beste, weil nach Tilgung des Nachrangdarlehens der Platz im Grundbuch für ein anderes Nachrangdarlehen frei würde.

← zurück zum Lexikon

Aktuelle Kreditangebote vergleichen und günstige Zinsen sichern!